모게지 지불 않고 얼마나 살수 있나.<펌>

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월부금 지불 할 돈이 없다. 돈 안내고 어떻게 오래 거주 할 수 있느냐 ? 먼저 융자조정 신청, 차압 절차법 위반 시 지연작전, 그리고 마지막으로 Short Sale 신청을 함으로서 시간 연장을 할 수 있다. 그러나 차압 시간 연장만을 위한 파산은 지연작전에는 경제적 법적으로 큰 도움이 안 된다.

체납이 되면 차압의 시작인 체납 등록을 한다. 체납 등록 조건은, 은행은 체납자에게 (1) 30 일 이전에 체납되었다는 통고를 해야 된다. (2) 차압을 당하지 않도록 재융자, 융자 조정, 월부금 조정 신청 같은 다른 방법들이 있다는 것을 전화와 서면 통고를 해야 된다. (3) 일반 은행 융자는 60 일 체납 후에 체납등록, (4) 연방 주택국 및 연방 보조 융자는 90 일 체납 후 (5) 2003 년 1 월 1 일 ~ 2009 년 1 월 1 일 사이 융자 받은 사람은 추가 90 일 체납 즉 180 일 체납이 된 후에 체납 등록을 할 수 있다. 이 법은 2013 년 1 월 1 일까지 유효하다. 체납 등록 이후부터 경매까지 111 일 시간이 법적으로 정해져 있다.

California 에서는 현재 체납 등록까지 평균 시간이 304 일이다. 그러므로 법에서 정해진 체납 등록 기간 보다도 상당히 오랜 시간이 소요되고 있다. 6 월9 일 CNN Money에서 LPS 자료를 인용 보도한 내용은, 미 전국 평균은, 체납 된 후부터 경매까지 565 일 소요된다는 발표다. 대부분은 약 1 년 ~ 2 년 정도까지 월부금 지불 안하고 거주하는 사람을 흔히 볼 수 있다. 식당업 종사자인 김씨는, 월부금을 지불 안하고 2 년 이상을 차압당하지 않고서 거주하고 있다.

월부금 지불 안하고서 오래 거주 할 수 있는 첫 걸음은, 은행에 “융자 조정 신청”을 한다. 융자 조정 신청 적기는, 체납금 지불 안하면 30 일 후에 차압 시작인 체납 등록을 하겠다 또는 월부금 지불 못하면 융자 조정 신청하라면서 편지나 전화 통고를 받았을 때이다. 법적 통고를 했는데도 신청이 없었다면 차압을 시작할 수 있기 때문이다. 융자조정 서류를 보내면 현재로서는 약 6 개월 ~ 8 개월 정도 소요되고 있다.

은행은 차압을 방어 할 수 있다는 기회를 부여 한 이후 채무자가 융자 조정을 하겠다고 했을 때는 45 일 이내에 융자 조정 신청 서류를 채무자에게 보내 주어야 한다. 융자 조정 신청을 했으면 검토를 한 후에 조정을 해 주든가 부결 사유통고를 해야 된다. 부결이 되었을 때는 부결된 사유를 통고 한 후에 차압 절차를 시작할 수 있다. 융자 조정 부결이 결정된 후 10 일 이내에 등기 우편으로 통고해야 된다. 법적으로는 융자 조정 부결이 된 후 30 일의 간격을 두도록 했다. 이 목적은 신청자가 의의 신청을 할 수 있는 시간을 부여하고 마음을 정리하기 위한 목적이다. 이 30 일 이후에 차압을 진행 할 수 있다. 그리고 HAMP program에 자격이 없다는 것을 변호사 또는 차압을 담당하는 기관에서 증명해야 된다. (CC 2923.5)

융자 조정 부결이 되었을 때에는 또 다시 융자 조정 신청을 한다. 법적으로는 융자 조정 부결이 되었으면 다시 재심을 안 해도 된다. 그러나 대부분 은행들이 이를 받아 재심을 받아주고 있다. 2 번째 다시 융자 조정 신청을 했을 때는 처음 심사 기간인 6 개월 ~ 8 개월 보다는 단축된다. 담당자로부터 추가 서류 제출을 받게 된다. 그 후 1 개월 ~ 6 개월이 소요되는 것을 보았다. 즉 융자 조정신청으로 약 1 년 ~ 1 년 6 개월 소요될 수 있다. 그 후 차압이 등록될 수 있다. 차압이 등록된 후에도 융자 조정 신청을 다시 해 본다. 융자 조정 신청은 월수입에서 월 지출이 31 % ~ 55 % 이하인 사람에게 적용이 된다. 물론 이론적으로는 그 이상도 된다. 그리고 현찰 회전이 되는 사람이라야 된다. 그렇기 때문에 세금 보고 한 이후, 또는 융자 조정 신청을 한 몇 개월 이후에 수입이 좀 증가 되었거나, 지출이 감소된 경우가 있을 수 있다. 이런 사유를 설명하고서 다시 융자 조정 신청을 제출 하는 것이다. 융자 조정 신청 중에 경매 일자가 잡혀 있는 경우가 있다. 은행의 차압 담당 부서에 전화와 편지를 해서 경매 일자를 연기 해 달라 ! 현재 융자 조정 신청 심의 중에 있다고 설명을 잘 하면 다시 경매 일자를 1 개월 씩 연기 해 주기도 한다. 

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은행이 차압 중에 차압 절차법을 위반하는 경우가 다반사다. 2003 년 이후 차압이 증가하자 은행이 차압 절차법을 준수하지 않고서 차압을 강행하고 있다. 은행이 차압 절차법 위반을 했쓸 때는 은행에 항의해서 차압을 다시 하도록 한다. 시간 연장이 된다. 은행이 이를 모른 체하고 안 받아 주기도 한다. 은행 입장에서는, 소송할려면 해 바라 ! 월부금도 지불 못하는 주제에 무슨 돈이 있다고 변호사를 사서 은행 상대로 소송을 할 수 있겠는가 (?) 하는 배짱이 깔려 있기 때문이다. 나는 은행 직원으로부터 몇 번 씩이나 이런 말을 들어 본 일이 있다. 어떤 절차법 위반은 채무자에게 피해 보상을 해 주어야 된다. 때로는 절차법 위반을 했더라도 피해가 없었다면서 은행 손 들어주는 판결이 나오고 있다. 절차법 위반에 대한 판결 기준에 명확한 선을 긋기가 어렵다. 돈이 있다면 정직한 변호사와 상담해서 은행과 싸움을 함으로 시간 벌이를 할 수 있다.

융자 조정 신청을 2 ~ 3 번씩이나 했지만 수락이 안 될 수 있다. 이 때는, 경매 등록 일정이 잡혀 있다고 하더라도 은행에 Short Sale 청구를 한다. Short sale의 유일한 장점은 차압 진행 마지막 단계에서 약간의 시간벌이를 할 수 있다. 만약에 short sale 로서 시간벌이를 못하게 되면 오히려 차압보다는 나쁠 수 있다.

Short Sale은, 부동산 업자와 판매 위탁 (Listing) 계약을 한다. 이때에 가격을 터무니없이 낮게 책정하면 구입자가 몰려온다. 구입자 선정이 되면 30일 ~ 60 일 사이의 짧은 시간에 집을 비워 줄 수 있다. 시간 끌기 작전 실패다. 적정 가격 정도에 가격이 책정되어야 조금이라도 오랜 시간 동안 이사를 안 나가고 머물 수 있다. 통상적인 Short Sale 과정은, 은행에 Short Sale 수락을 받거나 또는 Short Sale 수락을 받지 않고서 구입자를 먼저 선정하기도 한다. 구입자 선정 후에 은행에 통고한다. 은행의 회답 시간이 어떤 은행은 6 개월 후에서야 오기도 한다. 필자가 1 월 초에 Well's Fargo 은행에 Short Sale 청구를 했다. 6 월 초에서야 은행으로부터 연락이 왔다. 물론 어떤 은행은, Short Sale 통고 자체를 자기들 web site에다가 바로 올려 달라고 한다. 그 이후부터 약 1~2 주 사이에 결정이 된다. 그 후 은행과 구입자 사이의 흥정이 시작된다. 이렇게 되면 보통 1 ~ 3 개월 만에 끝이 난다. 계약서에 escrow 일정을 설정하지만 은행이 일정을 결정한다. 부동산 업자는 빨리 escrow를 끝내어야 수수료를 챙길 수 있기 때문에 빠른 escrow 일정을 요구한다. 하지만 소유주 입장에서는, 이사 갈 곳도 선정해야 되고 이삿짐도 싸야 된다. Short Sale이 시간 벌이를 할 수도 있지만 안 일 수도 있다.

나는, Short Sale 구입자에게 집을 사 주었을 때, 계약서를 보낸 30 일 만에 escrow를 종결 시킨 경험이 2 번이나 있다. 물론, 이 보다 오래 머물 수도 있겠지만 예측 불허다. 같은 은행이라도 2 개월 만에 끝이 나는 경우도 있다. Short Sale이 되었을 때는 일반 매매와 같이 escrow 종결과 함께 집을 비워 주어야 된다. 일반적으로 Escrow 끝난 날 오후 5 시 또는 escrow 끝난 후 3 일 까지 머물도록 하는 것이 관례다.

차압을 당했을 때는 언제까지 머물 수 있는가 ? 새 소유주는 과거 소유주에게 새 주인이라고 증명되는 소유권 사본을 과거 소유주에게 보낸다. 차압당한 사람이 배우자 나 자녀가 있는 가족 구성인 때는 60 일 퇴거 통고이다. 그렇지 않으면 3 일 퇴거 통고다. 그 후에도 퇴거하지 않으면 퇴거 소송 절차를 밟게 된다. 먼저 “3 일 퇴거 통고“를 보내면서 퇴거 소송이 시작된다. 퇴거 소송은 보통 4 ~ 5 개월 소요 된다. 그러므로 차압은 6 개월 이상 체제가 가능하다. Short Sale 은 이보다 짧을 수도 있다.

오래 체제를 하기 위한 목적으로 파산 신청하는 사람이 있지만, 경제적으로나 법률적으로 큰 도움이 안 된다. 파산 신청으로서 체제 할 수 있는 기간은 2 개월 정도뿐이다. 길어야 6 개월 정도이다. 그러므로 오래 머물기 위해서 파산 신청을 한다는 것은 비현실적이다. 그러나 은행이 중요한 법률 위반을 했기 때문에 은행 상대로 소송을 하기 위한 시간벌이가 필요한 때가 있다. 이 때는 파산신청을 한 후에 파산 법원을 통해서 은행 상대 소송을 할 수 있는 시간을 만들 수 있다. 그리고 법원에서 소송 사유를 받아 준다면 이때는 오랜 시간 벌이를 할 수 있는 효과가 있다. 이런 경우에만 파산이 효과적이다.