경매.....<퍼옴>

 

 

경매와 관련된 거래의 형태는 크게 경매 전, 경매, 경매 후의 상황에 따라 다음과 같이 구분해 볼 수 있겠습니다.

 

• 경매 전 (Pre-Foreclosure):  흔히들 short sale이라고 하는 것이 대부분 이에 해당됩니다.  Short sale의 사전적 의미는 채권자(은행)가 회수해야 할 채권 총액보다 모자르게(‘Short’) 거래한다는 의미겠지요.  채무자(집주인이죠.)와 채권자(은행) 사이에 다음과 같은 합의가 이루어집니다. 
• 채무자: 나 돈 없어.  이 집 팔지 않으면 빚 못 갚아.  근데 시장이 다 망가져서 집 팔아봐야 꾼 돈과 이자 100%를 갚을 순 없어.  어떻게 할까?
• 채권자: 시장 상황은 나도 알아.  한푼도 못 갚는 것보다, 그리고 우리가 넘겨받아 경매 등 진행하면서 비용과 부담 지는 것 보다 지금이라도 적정 가격의 믿을 만한 구매자 나오면 좀 손해보더라도 팔자. (이자(& 떄로는 원금 일부까지도) 어느정도 탕감해 줘야지 어쩔 수 있나.)
• 채무자: 꾼 돈 다 못 갚아 미안하긴 하지만 나도 집 팔고 돈 한푼 못 받으니 속상해.  그래도 내가 너한테 이렇게 상의하며 함께 해결책 찾아보자고 하는데 너도 나 편의 좀 봐 줘.  적어도 내 신용(Credit)만큼은 손상되지 않게 해 주라.
• 채권자: 알았어.  그대신 제대로된 가격으로 믿을만한 구매자 데려와야되.

이런 식이죠.  보통 좋은 동네, 괜찮은 집들의 경우에는 ‘경매’까지 가지 않고 대부분 이 선에서 거래가 이루어 집니다.  거래가 전무하지 않은 동네라면 가격만 좋으면 여전히 거래는 이루어지니까요.

 

• 경매 (Foreclosure Auction): 채무자와 채권자간 합의가 이루어지지 않된 상태에서 채무자가 채무 이행을 안하거나 short sale로도 매각이 안될 경우, 채권자는 경매의 방법을 통해 부실자산 처분에 들어갑니다.  지역마다 진행방법이 다소 차이가 있겠지만 뉴저지에서는 Sheriff’s office (보안관 사무실이라 해야 하나요?  아니면 구청?)에서 매번 채권자들로부터 대상 물건들에 대한 신고를 받아 그 list를 공개합니다.   이 list들의 물건들 중에는 경매 예정일 이전에 해결되어(short sale등으로 채무를 해결하거나 연기하거나 하는 거죠) 실제로 경매까지 가지 않는 경우도 많습니다.  어쨋든 경매일까지 문제가 해결이 안될 경우 경매일에 카운티 공무원, 채권자 대리인(주로 변호사), 그리고 입찰자 및 방청객들이 한곳에 모여 공개 입찰을 하지요.  $100에서 시작하여 서로 원하는 가격을 ($100 단위로) 부릅니다.   $100,000 이상 올라가면 $1,000 단위로 가격이 올라가지요.  더 이상 높은 가격이 나오지 않으면 그때까지 최고가를 부른 자에게 소유권이 넘어갑니다.  그러면 전체 낙찰가의 20%를 곧바로 그곳에서 현금(또는 certified or cashier's check)으로 카운티에 지불하지요.  잔금 80%는 이 그후 한달 이내에 지불하셔야 합니다. 

“우와~ 그럼 입찰자들 없으면 경매시장에서 오십만불짜리 백불에도 살 수 있겠네.”  맞습니까?  아닙니다.  가격 입찰의 경우, 일반적으로 채권자 대리인이 채권자로부터 원하는 가격선을 지시 받고 입찰에 참여합니다.  따라서 입찰자들이 가격을 부를 때 그 가격들이 채권자가 원했던 가격선까지 올라오지 않으면 (또는 입찰자가 없어서 아무도 가격을 부르지 않을 경우) 채권자 대리인은 채권자가 지시한 가격까지는 자신이 최고가를 부르며 소유권을 사수합니다.  따라서 누가 봐도 오십만불은 되어 보이는 주택이 백불에 팔리는 경우는 극히 드뭅니다. (광고들에 현혹되지 마세요.)

 

• 경매 후 (Bank Sale): 일반적인 정의는 채권자(은행)가 경매를 통해서도 원하는 가격에 팔지 못한 부실자산(예를 들면 ‘집’이죠.)들을 채권자가 직접 판매하는 경우입니다. (그래서 Bank Sale이라고 하지요.  보통 이런 물건들을 REO(Real Estate Owned)라고 합니다.)  하지만 많은 경우, 채권자들이 경매 시장으로 가지 않고 어느정도 할인된 가격으로 바로 정상적인 매매절차를 따르기도 합니다. Short sale과의 차이점은 이 경우에는 채무자는 이미 채무를 불이행한 것으로 신용도는 나빠진 이후이고 소유권 역시 채권자로 넘어간 상태이죠.) 
• 낙찰자가 없는 매물은 다시 날자를 잡아 재경매는 하지 않으며 은행소유 주택으로 전환 됨.
  
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  *** REO(Real Estate Owned) 은행차압주택 이란 ***
  
  경매에서 팔리지 않는 대부분의 매물은 투자가치가 떨어지는 지역매물들이며 서브프라임 융자를 받은 50만불 이하의 주택이 대부분이며 낙찰자가 없는 매물은 은행소유로 넘어간 주택을 말함.
  
  REO가 된 부동산은 일반주택과 같이 시장에서 해당 매물 융자은행 주도하에 발생된 경비(그동안 발생된 경비,주택소유주나 임차인 퇴거조치비용,재산세,주택보험,수리비,매매시 발생 되는경비) 등을 포함한 가격으로 위치와 건물상태에 따라 시장 가격보다 저렴하게 팔리게 됨.
  
  REO 매물중에서도 투자가치 있는매물이 있을수도 있지만 싯가보다 많이 싸지 않기 때문에 투자자 보다는 싯가보다 많이 싼가격으로 융자를 얻어서 구입할수 있어서 실수요자에게 매우 유리함.
  
  

 

‘경매로 부동산을 구입하고 싶은데 구체적 절차와 중요한 고려사항들은 무엇인지’ 궁금합니다.  그래서 오늘은 그 절차와 주요 check point들에 대하여 정리해 보았습니다.

 

부동산을 구입하는 투자자 입장에서는 경매 전 Short sale 방식이나 경매 후 Bank Sale 방식은 일반적인 구입절차와 유사하므로 여기서는 경매(Foreclosure Auction) 절차에 대해서만 간단히 설명해 보도록 하겠습니다.

 

경매(Foreclosure Auction) 준비 프로세스 및 주요 Check Points

 

1. 대상 주택 검색: 경매 물건들을 검색합니다.  요즘은 인터넷으로 유,무료 정보 제공 사이트들이 굉장히 많아졌지요.  자체적으로 구체적인 정보 파악 역량이 된다면 어떤 물건들이 경매 대상인지만 알아보기 위해서는 역시 해당지역Sheriff’s office 방문이 가장 정확합니다.  (대부분의 Sheriff’s office들은 웹사이트가 있으니 온라인 조사도 가능합니다.)

• 주요 Check points:
• 주택에 대한 기본 정보 (주소, 크기, 지어진 년도 등)
• 주택에 대한 시장 가격 (주위에 아시는 중개인(Realtor)이 있을 경우 도움을 받으실 수 있습니다.)
• 담보 상태 (금액(Judgement amount), 채권자 등)
• 경매 일정

 

2. 1차 스크린: 각 주택들에 대하여 Deed(일종의 등기부 등본)를 검토합니다.  Deed는 County Clerk’s office(일종의 구청?)에 가면 누구나 조회가 가능합니다.  일부 County에서는 자체 웹사이트를 운영하여 인터넷으로도 조회가 가능하구요.

• 주요 Check points:
• Deed type
• Foreclosure Lis Pendens (소송 계류 통지서).  언제, 누구한테 보내졌는지 확인합니다.  누구한테 보내졌는지(Defendants list) 보시면 관계된 채권자들을 유추하실 수 있습니다.
• 각 채권자들별 채권액 및 우선순위 파악
• 과거 거래 내역 파악
• 누가 소송했는지 파악 (우선순위가 낮은 채권자가 소송했다면 낙찰 받은 후라도 우선순위가 높은 채권자의 채권을 갚아야 하는 황당한 상황도 발생 가능합니다.)

 

3. 2차 스크린: 대상 주택들을 직접 방문해 봅니다.  이웃들에게 그 주택에 대해 물어보는 것도 도움이 됩니다.  주택이 비어있는지, 누군가가 살고 있는지도 확인해 봅니다.  (만약 누군가가 살고 있다면 좀 더 복잡해 질 수 있습니다.)

• 주요 Check points:
• 누군가가 살고 있다면 집주인인지 세입자인지 확인
• 세입자일 경우, 가능하다면 임대 계약서 확보 후 검토

 

 

 

4. 3차 스크린: 보다 정확하고 안전한 투자를 위하여 Title search를 합니다.  Title search란 소유권을 증명하는 모든 요소들을 검토하는 것을 의미합니다.  직접하기에는 한계가 있고 다소 비용이 들더라도 전문 Title company에게 의뢰합니다.

• 주요 Check points:
• 담보 금액, 채권자들 및 그들의 우선순위
• 세금 관련 유치권(Tax Lien)은 없는지?  (Tax lien은 그 어떤 lien보다도 우선합니다.  반드시 확인 필요)

 

5. 경매 준비: 보증금(20%)을 준비합니다.  현금 또는 은행보증수표로 준비하셔야 합니다.  경매 직전에는 해당 주택을 다시 한번 방문해 보시고 Sheriff’s office에 연락하시어 일정을 확인합니다.

• 주요 Check points:
• 보증금
• 주택 상태
• 경매 일정

 

6. 경매 참여 및 후속 조치: 자, 드디어 경매일입니다.  낙찰되실 경우 보증금을 지불하십니다.  다 끝났나요?  아닙니다. 빠른 시일내에 아래의 전문가들에게 연락하여 관련 작업들을 진행하셔야 합니다.

• 변호사(전반적 절차 및 소유권 이전 등록 관련)
• Title company(소유권 이전, Survey, Title insurance 관련)
• Home Inspector(주택의 상태 점검)
• 보험사(House Insurance 관련)

그리고 만약 주인이 계속 살고 있는 경우라면 조만간 주인과도 접촉하셔야 하겠지요.  주택의 자물쇠들을 다 교체하시고 30일 이내에 잔금 80%를 지불하십니다.

• 주요 Check points:
• 전 주인에게 10일 이내에 되찾을 수 있는 권리가 있습니다.  10일간은 예의주시하실 필요가 있습니다.
• 만약 전 주인이 안나갈 경우에는 불가피하게 Eviction(축출) 절차를 수행하셔야 합니다.  변호사의 도움을 받으세요.

 

그나저나 팀 가이트너의 1조달러 부실채권 해결 방안이 시행되면 Sheriff’s office에서의 경매건들은 좀 줄어들까요?

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<기타: 뉴저지 버겐카운티 경매 관련 Contact Info>

• Bergen County Sheriff’s office
• 주소: 10 Main St. 2nd floor of the Bergen County Justice Center, Hackensack, NJ
• Tel: 201-646-3020 / 201-646-2200
• Website: http://www.bcsd.us/sheriff_sale.aspx

 

• Deed search (Bergen County) 장소 (County Clerk’s office)
• 주소: 1 Bergen County Plaza, Hakensack, NJ 07601
• Tel: 201-336-7000