최근 차압이 다시 들어나면서 안정국면을 찾고 있는 부동산 마켓에 큰 복병으로 작용하고 있다. 차압은 주택소유주의사와 상관없이 융자기관이 임의로 주택을 경매처분한 것을 말한다. 최근 1년동안 정부에서는 부동산 시장 정상화를 위해 여러가지 정책을 내 놓았다. 이 중 가장 신경을 쓴 부분이 바로 차압방지를 위한 정책들이었다. 오늘 소개하고자 하는 HAFA 프로그램은 올 4월5일 부터 발효되어 2012년 12월31일 까지 한시적으로 시행되는 차압에 직면한 주택소유주들에게 차압을 피하면서 주택을 정리할 수있는 다른 방법을 제시한 프로그램이다. 용어그대로 “Alternatives” 차압대신 다른 옵션을 제공하여 위기에 처한 주택소유주들에게 피해를 최소화하면서 혜택을 제공하려는 프로그램이다. 먼저 HAFA에 해당되면 주택소유주들은 어떤 혜택들이 받게 되는가?
1. HAFA 프로그램에 참가한 은행들은 숏세일에서 주택소유주들에게 가장 문제로 대두되고 있는 Deficiency Judgment을 할 수 없게 된다.
Deficiency Judgment란 융자금액과 실제 매매금액 차액에 따른 은행 손실분에 대해 은행이 법정을 보상판결을 받은후 주택차압후에도 계속해서 주택소유주에게 채무액을 갚게하는 것을 말한다. 최근 한인들사이에 큰 문제가 되고 있는 2차융자에 관한 Deficiency Judgment도 HAFA 숏세일 프로그램에 해당되면 모든 2차채무액도 면제 받을 수있는 길이 열려 있다. 현재 90%이상의 모든 융자관련 은행들이 이 HAFA프로그램에 가입된 상태이므로 대부분의 주택소유주들이 가지고 있는1,2차 론은 혜택대상이 될 수 있다. HAFA에 참가한 2차융자은행은 6% 혹은 $6,000 까지 HAFA를 통해 보상을 받을 수 있다.
2. 은행은 HAFA 를 통해 숏세일을 하게 되면 숏세일 기간중 차압을 할 수없게 된다.
3. HAFA를 통해 숏세일을 하게되면 주택오너는 $3,000까지 은행으로 부터 이사비용을 받을 수 있다.
4. 주택소유주들에게 추가로 부담하는 비용이 전혀 없다..
HAFA숏세일프로그램에 해당되려면 어떤 조건을 갖추어야 하는가?
1. 먼저 해당주택이 본인 거주용 주택이어야 한다.(투자용이나 임대용은 안됨)
2. 1차 융자금액이 $729,750이 넘으면 안된다
3. 주택오너의 주택상환금이 최소 60일 이상 연체된 상태여야 한다
4. 융자를 처음 받은 시기가 2008년 12월31일 까지만 해당된다.
5. 융자조정프로그램인 HAMP(Home Affordable Modification Program)에 신청했다가 거절당한 케이스이어야 한다.
6. VA, FHA론등 정부론은 해당이 안된다.
7. HAFA 숏세일 프로그램은 2012년12월31일까지만 한시적으로 시행된다.
현재 위기에 처한 주택소유주들을 구제하기위해 정부 혹은 은행주도의 여러가지 구제책이 발표되고 있다. 하지만 복잡한 자격조건과 어려운 용어들로 인해 일반 주택오너들이 잘 이해하기가 쉽지 않다. 또 한시적으로 시간을 정해 시행되고 있어서 혜택을 받기 위해서는 정해진 기간을 잘 살펴보아야 한다. 차압위기나 경제적인 어려움으로 집페이먼트 체납이 예상되는 주택소유주들은 현재 시행중인 여러가지 주택 구제책들을 잘 이해해야 최악의 상황을 피할 수 있다. 또 부득불 자신의 집을 정리 해야 하는 상황이면 차압을 피하면서 피해를 최소화할 수 있는 HAFA 숏세일을 고려하는것이 좋다.
연방정부 지원책 ‘HAFA’프로그램 효과
올해 주택 시장에 ‘숏세일’ 열풍이 거세게 불 전망이다. 얼마전까지만 해도 지지 부진하던 숏세일 매물 처리 절차가 최근 들어 빨라지기 시작했고 은행들도 관련 부서의 인원을 충원해 절차를 간소화하는데 적극 나서고 있다. 이에 연방정부가 이번달 5일부터 시행하는 숏세일 지원책도 그간 잘 작동하지 하던 숏세일 거래 시스템에 ‘윤활유’와 같은 작용을 할 것으로 기대되고 있다. 온라인 차압매물 리스팅 업체인 리얼티 트랙은 올해 약 300만채에 달하는 주택이 차압통보를 받을 것으로 추산하고 있다. 모기지 원리금이 주택 시세보다 높은 이른바 ‘깡통 주택’ 비율도 지난해 말 약 25%로 향후 주택 차압률 증가 영향을 미칠 것으로 전망되고 있다. 차압사태가 가라앉을 기미가 보이지 않자 연방정부는 어려움에 처한 주택 소유주들을 차압보다는 숏세일로 유도하기 위해 숏세일 지원책을 내놓았다. 은행 측에서도 차압보다는 숏세일로 부동산 자산을 처분할 경우 손실이 적다는 것을 파악하고 올 한해 숏세일 거래를 적극 지원할 전망이다. 또 은행들이 그간 경험한 숏세일 관련 오류들을 거울 삼아 처리 시스템을 잘 정비해 올해는 숏세일 절차를 보다 원활하게 이끌 것으로도 기대되고 있다. 연방 정부가 새로 내놓은 숏세일 지원책과 부동산 업계의 반응, 향후 전망 등에 대해 알아본다.
◇연방정부 숏세일 지원책 ‘HAFA’
연방 정부가 4월5일부터 숏세일 거래 지원 프로그램인 ‘HAFA’(Home Affordable Foreclosure Alternatives program)를 시행하고 있다. 어려움에 처한 주택 소유주들을 차압보다는 숏세일 거래로 유도해 주택 차압률 증가를 막기위한 취지다.
프로그램의 내용에 따르면 앞으로 숏세일 처리 속도가 현재보다 훨씬 빨라질 것으로 기대된다. 또 숏세일을 승인하는 은행과 셀러들에게 보조금도 지원돼 숏세일 거래율 지금보다 훨씬 높일 것으로도 예상된다.
내용 중 가장 눈에 띄는 부분은 은행들의 오퍼 승인 기간이 단축된다는 것이다. HAFA 프로그램에 참여하는 은행은 주택 소유주와 숏세일 협상 초기에 은행 측이 원하는 판매가격을 우선 제시해야 한다.
바이어들에게 승인 가능한 판매가격을 제시함으로써 승인에 따르는 불필요한 혼란과 지연을 애초부터 방지하겠다는 것이다. 은행의 판매가격에 맞춰 주택을 시장에 내놓은 셀러가 바이어로부터 제출된 오퍼를 은행에 전달하면 은행은 10일 이내에 오퍼 수락 여부를 결정해 셀러에게 통보해야한다. 기존 숏세일 거래의 경우 은행에 오퍼를 전달한 후 수락 여부를 기다리는데만 수개월이 소요되곤 했는데 이같은 번거로움이 HAFA 프로그램 시행 후 사라지게 된다.
숏세일 승인에 가장 큰 걸림돌로 작용했던 2차 융자 관련 문제점도 프로그램 시행을 통해 다소 해소될 것으로 기대된다.
종전에는 1차 융자 은행으로부터 숏세일 승인을 받더라도 2차 융자 은행이 승인을 거부할 경우 숏세일 거래가 대부분 무산되곤 했다. 주택 매매 대금의 거의 대부분이 1차 융자액을 상환하는데 사용되기 때문이다.
하지만 CNN 머니에 따르면 프로그램을 통해 2차 융자 은행에 최고 6,000달러의 지원금이 제공되고 숏세일 처리비용 중 일부도 지원되기 때문에 2차 융자은행으로부터 숏세일 승인을 얻어내기가 전보다 수월해졌다.
재정난에 처한 숏세일 셀러들이 숏세일로 인해 어려움을 2번씩 겪지 않도록 보
호하는 내용도 이번 프로그램에 포함됐다.
은행은 숏세일 승인 후 에스크로 기간을 45일 이내로 단축할 수 없다. 숏세일 셀러들에게 새로 이사할 주택을 찾을 충분한 시간적 여유를 제공하기위한 목적이다.
또 숏세일 셀러들에게 이사 비용으로 최고 3,000달러까지 지원되는 것도 프로그램의 특징이다. 숏세일을 선택하는 이유가 대부분 재정난인 점을 감안하면 이같은 지원금은 숏세일 셀러들에게 큰 도움이 돼 숏세일 거래를 증가시킬 것으로 기대된다.
HAFA의 내용중 바이어들도 반드시 알아둬야 할 점들도 있다. 숏세일 매물을 구입하려는 바이어는 다운페이먼트와 기타 클로징 비용을 납부할 수 있음을 보여주는 은행잔고 증명서와 융자 사전승인서 등의 서류를 오퍼 제출 때 반드시 함께 제출해야 한다.
또 숏세일을 통해 구입한 주택은 90일 이내에 되팔 수 없다. 이는 주택 단기환매인 ‘플리핑’ 행위를 금지해 주택 가격 단기 급상승을 막기위한 목적이다. 또 일부 주택 소유주의 경우 부모나 친지에게 자신의 숏세일 주택을 구입하도록 요청하기도 하는데 이같은 행위 역시 철저히 금지된다.
은행측 관련부서 직원 대폭 충원
◇업계 반응
연방정부 숏세일 지원책 HAFA에대한 부동산 업계의 반응은 대체적으로 환영한다는 분위기다. 우선 은행 및 융자 관련 업계의 경우 HAFA 시행에 맞춰 발빠르게 대응하고 있다. 숏세일 전문중개업체인 하우스바이어네트웍사에 따르면 최근 많은 은행들이 숏세일 관련 부서 관련 인원을 대폭 늘리고 있다. 숏세일 거래 관련 소프트웨어를 제작하는 이퀘이터사의 경우 최근 소프트웨어를 HAFA에 맞춰 재정비 했다. 전국 약 58개 은행에 숏세일 거래 소프트웨어를 제공하는 이퀘이터사는 현재 평균 약 88일 정도 걸리는 숏세일 거래가 HAFA 시행이후 대폭 단축될 것으로 기대하고 있다.
은행측이 연방정부의 숏세일 지원책을 환영하는 이유는 숏세일에 따른 손실이 차압에 따른 손실보다 훨씬 작다는 것을 최근 수년간의 경험을 통해 파악했기때문이다. 온라인 부동산 업체 레드핀 창업자 글렌 켈맨에 따르면 차압에 따른 은행의 자산 손실률은 평균 약 50%에 달하지만 숏세일로 부실 부동산 자산을 처분할 경우 손실률이 평균 약 30%로 줄어든다. 또 HAFA 시행 후 부실 부동산 자산 처분 기간도 이전에 비해 대폭 단축 돼 은행의 자산 건전성을 개선에도 큰 도움이 될 것으로 은행측은 기대하고 있다.
반면 일부 부동산 중개인들은 HAFA 시행으로 인해 숏세일 거래 기간이 단축될 것이라는 기대에 다소 회의적인 반응을 보이고 있다. 우선 HAFA의 숏세일 지원책은 연방 정부의 ‘부실자산구제금융(TARP)’으로부터 자금을 지원받은 은행들로만 대상을 제한하고 있다. 또 일부 은행들은 HAFA시행전부터 이미 자발적으로 숏세일 거래 절차를 간소화하기 위한 노력을 시작해 거래 기간을 평균 약 60일로 줄여놓았다. 이에 HAFA 시행으로 숏세일 거래가 급증할 경우 담당 인원 부족으로 이미 단축된 숏세일 거래 기간이 오히려 다시 늘어날 수도 있다는 우려다.
◇숏세일 최근 거래 동향
새크라멘토의 부동산 중개인 엘리자베스 와인트라우브는 BOA로부터 하룻만에 숏세일 승인을 받을 정도로 은행들의 숏세일 승인 기간이 전보다 크게 줄고 있다. 약 6개월 전만해도 숏세일 승인 기간이 최고 6개월까지 걸리던 것에 비하면 숏세일 관련 절차가 대폭 간소화되고 있음을 알 수 있다. 은행들의 숏세일 절차 간소화 노력에 힘입어 최근 주택 시장에서 숏세일 거래가 차지하는 비율도 점차 늘고 있다. 부동산 시장 조사기관 캠벨/인사이드 모기지 파이낸스사에 따르면 지난해 11월중 전체 주택 거래중 약 13%를 차지했던 숏세일 거래는 올해 2월중 약 17%로 증가했다. 전국 최대 모기지 은행인 뱅크오브아메리카(BOA)의 최근 숏세일 거래 건수는 지난해에 비해 2배로 늘었다.
HAFA 프로그램이 좋은 반응을 얻을 경우 전체 주택 거래에서 숏세일 거래가 차지하는 비중은 앞으로 더욱 늘어날 전망이다. 또 숏세일로 인한 장점이 차압을 선택할 때보다 크기 때문에 HAFA 시행과 함께 숏세일을 시도하려는 주택 소유주도 늘 것 부동산 업계는 기대하고 있다. 숏세일 시 가장 큰 장점으로는 크레딧 점수 하락폭이 차압을 택할 때보다 작다는 것이다.
CNN머니에 따르면 차압시 크레딧 점수가 약 200점도 하락하는 반면 숏세일 때 점수 하락폭은 절반 정도이다. 또 숏세일 후 다시 주택을 구입할 수 있는 기간도 차압의 경우 5~7년 정도인 반면 숏세일의 경우 대개 2년 후면 주택 구입에 나설 수 있는 점도 장점이라고 할 수 있다.