미국 부동산 구입 안내

 

 

 

 미국 부동산 구입 안내

 

미국에 투자용 혹은 주거용으로 주택을 구입하는 절차및 방법.

 

1. 자격

미국내 부동산 취득 자격은 외국인에게 제한을 두고 있지 않다. 다만, 융자시 어느정도의계약금을 요구한다는 사항이 다를 뿐이다., 현금으로 구입을 할 경우는 필요없다.

한국에서는 지난 2006년1월6일 재정경제부가 해외 부동산 취득 요건을 대폭 완화하여 일반 시중은행을 통하여 부동산 구입용 자금 유출이 보다 자유로워졌다.

해당 은행에서 필요한 서류를 제출하여 자금을 송금하고, 취득 후 보고하는 것으로 절차가 단순하게 바뀌었다.

 

2. 융자

위에서 언급한대로 40%정도의 다운으로 주거용 부동산을 취득할 수 있는데, 주택 금액에 따라 더 많은 다운을 요구할 수 있다.  상환은 외국인의 경우 15년이나 30년 고정은 허락되지 않고 보통 3~5년 변동 금리 상품으로 한정되고 있다. 현실적으로, 내국인 역시 대부분 변동 금리 상품을 선호하고 있는 사정이기 때문에 특별히 불리하다고는 볼 수 없다.

 

4. 취득세

주마다 약간은 다르지만 미국에는 부동산 취득세가 거의 없다.

 

5. 재산세

주마다 부동산 재산세 요율이 모두 다르다. 거의 대부분이 1%에서 1.5%정도 되는데, Texas의 재산세는 3% 이다.

반면에 인구가 밀집되어 있는 뉴욕같은 경우는 0.05%도 안되는곳도 많다. 

6. 부동산 소개비

미국에서 부동산 거래시 소개비는 모두 판매자가 부담하게 된다.

 

7. 부동산 취득 비용

필요한 다운 금액에 에스크로 비용, 융자비용등이 추가되는데 주택가격및 융자금에 따라 차이가 있다. 사는 부동산금액의 대략 2%정도로 보면 된다.

간혹 세금기간이 겹치면 많아질수도 있는데 내는돈을 조금 미리 내기 떄문에 똑같다고 보면 된다.

 

8. 거래와 에이전트선정

미국에서 주택거래는 주택주가 에이전트를 고용하여 집을 내 놓게 되면 이를 MLS (Multi Listing Service)라 불리우는 에이전트용 주택정보사이트에 올려 놓게 되어 있고 이 정보를 통해 다른 에이전트들이 고객을 연결하여 거래가 된다. 거래시 판매자측 에이전트는 “리스팅 에이전트” (Listing Agent)가 되고 구입자측 에이전트는 “셀링 에이전트” (Selling Agent)가 되어,

에이전트끼리 각자의 고객을 대신하여 흥정을 하게 된다. 바이어 (Buyer)나 셀러 (Seller)의 직접적인 교류는 전혀 없이 모든 문제를 에이전트끼리 해결하게끔 하여 이해 당사자끼리의 감정적인 부분을 최대한으로 차단하여 거래가 공정하고 원만하게 이루어지도록 진행이 된다.

따라서, 한국처럼 부동산 중계인마다 다른 매물을 보유하고 있는것이 아니라 모두 같은 정보에 접근할 수 있는 위치에 있으므로, 신뢰하고 일을 맞길 수 있는 에이전트 한명에게 딜을 위임하는 것이 가장 좋은 방법이다.

단, 해당 지역을 잘 아는 에이전트를 고르는게 큰 도움이 된다.  그 지역 전문이 아닌 에이전트는 정확한 지역 정보에 의거한 주택 선정에 아무래도 불리하기 때문이다.

 

9. 주택의 종류

          a. 단독주택           

- Association 이 있는 단독 주택: 게이트 (입구 관리인 정문) 이 있을 수도 있고 없  을 수도 있지만 같은 단지내 사용할 수 있는 시설 (수영장등)이 있고 공동구역은 협회에서 관리를 하게 된다. 관리비는 단지마다 틀리며 $100 정도에서 수백달러까지 다양하다.

-   Association이 없는 단독 주택: 완전 100% 단독주택으로 모든 관리를 집 주인이 해야 하지만 추가로 부담해야 할 관리비가 전혀 없다.

           b. 콘도/Townhouse

한국내 아파트나 빌라를 생각하면 된다. 모두 관리비가 있고 실외 부분에 대해서는 관리사무실에서 해결하지만 실내부분은 집 주인 몫이다. 일반적으로 수영장및 자꾸지등 공동 시설이 많다. 관리비는 $100 에서 $200 정도.

           c. 아파트

미국에서의 아파트개념은 한국과 달라서 모두 임대용 거주지를 의미한다. 콘도형식이지만 단지 전체가 모두 임대용일때 이것을 미국에서는 “아파트”라 부르며 개인 거래용이 아니다.

 

10. 취득절차

한국내에서 웹사이트를 통해, 그리고 이곳 에이전트를 통해 정보를 교환하고 주택을 선정하여 본인이 없이도 구입은 가능하다. 처음 계약시  계약금을 지불하느는데

이 계약금은 계약이 체결되고 난 후에 Escrow회사로 넘겨지게 된다. 계약이 이루어지지 않으면 반환된다.

계약만 체결되면 보통 30일 정도 소요되는 Escrow기간동안 현지에 체류할 필요는 없고, Escrow종료일 1주일쯤 전에, 필요한 다운 페이먼트 금액을 가지고 융자 서류에 사인을 하여야 한다. 융자 최종 서류는 본인 공증을 받아야 한다.

 

11. Escrow란?

안전구매를 위한 매매보호 장치로서, 계약이 체결된 후 계약에 의해 모든 진행을 대행하는 제3기관을 의미한다. 모든 계약서및 융자서류, 계약금 집문서등등 전반적인 실제 업무가 이곳의 통제하에 이루어지는데 그 비용은 셀러, 바이어가 공평히 부담한다. 비용은 주택가의 0.2% + $500 정도로서, 100만달러 주택의 경우 1000000  x 0.002 + 500 = $2500 가 된다.

 

12.임대

임대역시 부동산 에이전트를 통해 MLS 에 올려놓고 부동산 거래와 같은 식의 절차를 따르게 된다. 에이전트비용은 세입자가 보통 한달치를 에이전트에게 준다.. 모든 서류는 양쪽 에이전트가 대행한다. 계약기간은 보통 1년을 기준으로한다 해당 주택에 관리비가 있을 경우는 세를 놓더라도 이 비용은 집 주인이 내는것이 원칙이고, 세 들어 사는동안 집안에 생기는 문제에 대해서는 집 주인이 수리비를 부담해 주어야 한다.

 

13. 판매/매각

외국인이 부동산을 소유했다가 매각시는 15%정도의 양도소득세가 발생한다. 이는 판매차액에 대해 부과되는 세금이다.

많은 경우에 경비를 제할수가 있기 때문에 정확한 비율은 소위말하는 Case by case이다.

 

14. 시작과 진행은 어떻게?

미국 부동산 거래의 전반적이 사항을 이해하면 준비하는데 보다 수월할 것이다. 이제, 준비가 되었다면 어디서부터 시작을 하여야 할까?            

1. 먼저 부동산 에이전트를 선정하여 추가 세밀한 부분을 상담한다.
2. 투자금액을 정하고, 이 금액에 의하여 구입 가능한 주택가의 상한선을 정한다.
3. 현지를 방문하여 은행구좌를 열고, 주택을 선정한다.
4. 한국 거래 은행에 가계약서를 제출하고 송금 준비를 한다.
5. Escrow 기간내에 해결하여야 할 세부 사항에 대해서는 에이전트에게 위임하여 대신 처리를 부탁한다.
6. Escrow 종료 1주일 쯤전에 미국내 본인 구좌로 송금을 마치고  입국하여 최종 서류 사인을 한다.
7. 에이전트에게 부탁하여 전기,전화,개스등을 개통하고 모기지 월불입금이 구좌에서 자동이체되도록 요청한다. 

Paul Mauriat ----- Je N'pourrai Jamais T'oublier.mp3