숏세일은 ?

문= 주택가격이 많이 떨어져 융자 금액이 시세보다 더 높습니다. 숏세일을 해야할 것 같은데 에이전트를 통해서만 가능한 것인가요?

▶답= 집 구매후 시세가 많이 떨어져 융자 금액이 시세보다 더 높은 집을 판매자의 은행이 차액을 책임지는 것을 숏세일이라 합니다.

융자조정과는 달리 숏세일은 집 주인이 진행할 수는 없으며 부동산 중개인이 전담해야 합니다.

집 페이먼트를 중단할 경우 90일 만에 연체 통지서(Notice of Default)라는 공고를 은행에서 집 문에 붙이게 되고 만약 90일이 더 지날때까지 밀린 금액이 완납되지 않았을 경우 차압판매 통지서(Notice of Trustee Sale)이라는 공고를 발행을 하며 21일 후에 옥션을 통하여 집을 차압하게 됩니다. 은행이 모든 작업을 시간에 맞춰서 진행한다면 약 7개월간 페이먼트를 하지 않고 집에 거주할 수 있으나 일반적으로 그 이상의 시간을 머물 수 있습니다.

융자 조정이나 숏세일의 신청시 차압의 날짜는 30일씩 연기될 수 있으나 은행 부서간의 실수 교체 에이전트의 실수 등으로 차압이 될 수도 있습니다. 숏세일을 하는 셀러의 경우 차압 날짜는 매월 언제이며 미루어졌는지를 확인하여 숏세일 중간에 차압되는 것을 막아야 할 것입니다.

숏세일 셀러 중에는 모든 것을 에이전트에게 맡기고 진행상황 및 절차를 모르는 분들이 많습니다.

숏세일을 신청하여도 판매의 결정권은 은행이 아니라 집 주인에게 있습니다. 다만 숏세일은 은행이 채택된 오퍼만 고려를 하여 판매가격과 방식 조건을 결정한다는 것이 일반 판매와의 차이입니다.

숏세일을 하면 크레딧이 망가진다는 말이 많습니다만 실제로는 페이먼트를 내지 않기에 크레딧 점수가 하락하며 페이먼트를 내면서 숏세일을 할 경우에는 크레딧의 손상이 거의 없습니다. 그리고 페이먼트가 늦은적이 없이 숏세일을 마무리하면 FHA융자를 사용하여 3.5% 다운 페이먼트로 다른 집을 바로 구매할 수 있는 장점이 있습니다.

은행에 숏세일이 접수되려면 1~2주가 소요되므로 완벽한 패키지를 준비하여 한번에 넣는 것이 중요합니다. 은행의 판매 승인이 나올때 까지는 약 2~6개월 그 후로는 에스크로의 진행 시간이 약 1~2개월 소요되며 숏세일로 집을 판매하면 차압과 달리 1차와 2차 융자의 탕감은 물론 기타 모든 저당(lien)을 없앨 수 있습니다.