융자조정은 누구에게 신청 하나요? 새로워진 오바마 재융자(HARP)는 도움이 될까요?

문= 융자조정은 누구에게 신청 하나요? 새로워진 오바마 재융자(HARP)는 도움이 될까요?

▶답= 융자조정은 변호사나 융자조정 전문가가 해주는 일이라고 생각합니다. 하지만 융자조정 작업은 은행에서 요구하는 서류를 준비하고 제출하는 역할을 하는 것이지 불가능한 것을 가능하게 해주는 것은 아니기에 집주인이 직접 처리하는 것을 권해드립니다. 영어가 어려운 분들은 큰 은행일 경우 통역을 해주며 주위에 있는 모기지 센터에 가서 직접 융자조정 서류를 제출하시면 가장 빠르게 결과를 알 수 있습니다.

은행의 입장에서 융자조정을 해주는 것은 새로 융자를 해주는 것과 비슷합니다. 세금보고를 토대로 새 모기지를 감당할 수 있는지를 보는 것입니다. 한인들이 융자조정에 실패하는 큰 이유는 제대로 보고 되지 않은 인컴 세금 보고 입니다. 그렇기에 실직 하신 분들이 융자조정을 신청하실 경우 성공할 가능성은 높지 않습니다.

새로 조정된 오바마 재융자 프로그램(HARP)은 패니메이(Fannie Mae)나 프레디맥(Freddie Mac)에서 2009년 5월 31일 이전에 융자를 받았다면 집 시세에 관계없이 재융자가 가능합니다. 12개월간 늦은 페이먼트가 있거나 HARP 재융자를 받은 기록이 있으면 불가능 합니다.

한인 분들은 Stated Income(세금보고를 고려하지 않는 프로그램)을 통해서 많이 하시는데 이는 패니메이와 프레디맥 프로그램에서는 취급하지 않는 프로그램이기에 새로운 재융자 프로그램에 해당되시는 분이 거의 없습니다. 변동이자로 변한 분들 중에는 이자율이 낮은 분들이 많은데 오바마 재융자를 할 경우 페이먼트에 세금까지 같이 내게 되어 오히려 페이먼트가 올라가는 경우도 생길 수 있습니다. ($100000당 한달 페이먼트는 $477).

이 모든 융자조정에 해당이 되지 않을 경우 숏세일을 고려 하셔야 합니다. 융자조정 이후에도 숏세일은 가능하며 올해 7월 새법안의 통과로 숏세일을 하면 1차 2차 3차 모두 융자가 탕감이 됩니다. 차압이 될 경우에는 1차는 탕감이 되나 2차와 3차는 개인 채무로 남아서 해결(settlement)을 하든지 아니면 파산을 해야 없어집니다. 숏세일 경험이 많은 에이전트를 통한다면 포클로저의 위험 없이 숏세일을 잘 마무리 할 수 있습니다.