부동산 양도시 사용하는 양도증서 종류별로 보증 정도 달라[LA중앙일보]

 

미국에서는 부동산을 양도할 때 양도 증서(Deed)를 카운티 등기소에 등기하는 것으로 부동산에 대한 명의가 이전된다. 그러나 양도 증서에는 여러 가지의 형태가 있고 이에 따른 법적인 권리와 의무에도 차이가 있다.

양도증서 에도 여러 가지 형태의 양도증서가 있다. 이번 칼럼에서는 주로 사용되는 양도증서인 일반 보증 양도증서(General Warranty Deed) 보증 양도 증서(Grant Deed) 그리고 포기 양도증서(Quitclaim Deed)에 대해서 설명하겠다.

일반양도증서는 부동산의 명의를 양도받는 양수인(Grantee)에게 양도하는 부동산의 명의에 관한 보증을 해주는 양도증서이다. 일반양도증서에서 명의에 관하여 보증해 주는 내용이 크게 4가지가 있다.

첫째로 양도인이 부동산의 명의를 갖고 있고 양도할 수 있는 권리가 있으며 둘째로는 제삼자의 부동산 명의에 관한 클레임에 대하여 하자가 없다는 것을 보증해 준다. 셋째는 부동산에 이미 공개된 클레임 외에는 다른 담보가 설정된 것이 없다는 내용이며 넷째가 양도후 양수인이 제삼자에 의한 명의에 관한 소송이나 클레임에 대하여 방어해줄 것을 보증하는 것이다. 이상과 같이 일반보증양도 증서는 양도 증서 중 명의에 관하여 최고의 보증을 해주는 양도증서라 하겠다.

반면에 포기양도증서는 양도인이 양도하는 부동산의 명의에 관하여 어떠한 보증도 해주지 않는 것이다. 포기양도증서에서는 양도인은 자신이 갖고 있는 부동산의 명의가 문제가 있는지 여부에 상관없이 부동산에 대한 자신의 권리를 포기하는 것이다. 양도 후 양도인의 명의가 전혀 효력이 없다 하더라도 양수인은 양도인에 대한 법적인 요구를 할 수 없다.

보증양도 증서(Grant Deed)는 일반보증양도증서와는 많은 점에서 비슷하나 양도하는 부동산의 명의에 대한 보증의 범위가 적은 형태이다. 실질적으로 가주에서 진행되는 부동산 거래의 대부분은 보증양도증서의 형태 중 하나다. 일반 보증양도증서와 다른 점은 일반 보증양도증서에서는 양도인이 부동산을 소유했던 기간 외에도 전 주인이 소유했던 기간에 발생한 명의에 관한 문제에도 보증을 하지만 보증양도증서에서는 양도인인 자신이 부동산을 보유했던 기간에서만 명의에 대한 보증을 해주는 것이다.

이외에도 부동산 차압에 사용되는 Trustee's Deed(신탁양도증서) 법원 차압에 사용되는 Sheriff's Deed 세금차압에 사용되는 Tax Deed 등이 있다.