모디피케이숀,숏세일, 포 크로져....

 

 요즈음 만나는 많은 고객들의 질문이 “현재 부동산시장이 어떻습니까? 향후 주택가격이 내려갈까요 아니면 올라갈까요? 지금 집을 사야 하나요 아니면 조금더 기다려 봐야할까요?”와 같은 것들이다.

현재 주택가격은 근 2년 반동안 거의 변함이 없이 현 수준을 유지하고 있고, 또 다른면에서는  지금이 바닥이라는 결론을 내리는 사람들도 많다.

그러면, 언제 가격이 본격적으로 올라갈 것인가? 주택시장이 안정되어야 하지만  우선 기존의 고용시장의 상황이 개선되어야 하고,

일반 시중 개인들의 수입이좋아져 전반적인 경기수준이 뒷받침을 해주어야 주택가격이 본격적으로 올라간다는 이야기다.

그런데, 현재 많은 주택소유주의 최대의 고민은,  

현재의 주택을 어떻게 유지해야 하느냐이다. 그때까지 페이먼트를 잘 내고 잘 견디면 되는데, 그때까지 갈 수가 없는 것이 문제다.

한때는 120만불정도 갔던 집이 지금은 80만불 정도감정이 나오는 주택을 소유하고 은행대출금은 1차가 70만불, 2차가 30만불로 총 100만불,

그래서 집을 팔려고 해도 크로싱을 할려면 본인이 많은 부담을 해야 한다.월 페이먼트가 1차, 2차를 합하여 세금까지 하면  현재의 주택을 유지하기 위해서는 한달에  7천불이 넘게들어간다.

현재의 가격이 120만정도 될때까지 기달리려면 기약이 없다. 전에 120만이 갔으니 언젠가는 오른다는 기대감으로 기달리기에는 너무 막연하다.

 

현재의 주택이 80만불에서 120만불로 되기 까지의 기간을 3년-5년 정도라고 가정하고  현 주택을 그냥 가지고 가는 경우에 그때까지낼 모게지가 얼마인가를 계산해 볼 필요가 있다.

물론 수입이 충분해 모게지를 내는데 지장이 없다면 필요가 없는 이야기지만 그렇지 않을때는 참고해볼만 한 이야기를 하고자 한다.

 
한가지  방법은  좋은 테넌트를 만나서 렌트를  주고, 우리는 다른곳으로 옮겨서, 현재의 주택유지에 필요한 경비의 일부분을 보충하는거다.

하지만 어디로 옮길것인가?갈곳이 있다면 좋은 방법이지만 그렇지 않다면 생각만 하고 말 일이다. 

 

다른방법은 집을 포기하고 세를 사는것이다.

집을 지키기위해서는 한달에 7천불이 넘는 돈을 내야 하지만 집을 포기하고 다른곳으로 렌트를 간다면 한달에 내는 부담이 많이 준다.

모게지가 그 정도 집이면  렌트는 2500-3000정도 일것 이다.

그러면 한달에 줄일수 있는돈이 5000정도이니까  삼년, 오년으로 따지면 180000불에서 300000불정도 줄일수 있다.

그 돈을 저축을 한다면 집값이 오를때까지 기달릴 필요가 없을것이다.

저축을 안한다고 해도 모게지에 억메였던 시간을 벗어날수 있으니  그것도 한 방법이 될수 있을 것이다.

집을 정리 하고 갈려면 모디피케이션 및 숏세일 의 두가지 방법이 있으며, 그리고 이 두가지 방법이 성공하지 못하면 어쩔 수 없이 포클로져로 가야한다.

첫째, 모디피케이션(Modification)은 현재의 주택에 담보로 되어있는 은행의 대출금을 이자와 원금을 조정하여, 월 페이먼트를 낮추는 것이다.

이것을 할려해도 시간이 6개월에서 1년을 잡아야 한다.

둘째는 숏세일(short Sale)인데,  현재 갖고 있는 은행대출금보다 낮은 가격으로 매매를 하여, 은행 대출금의 일부만 갚지만, 그 은행과 협상하여, 은행 대출금을 모두 없애 버리는 방법이다. 결국 집을 포기하고 떠나지만, 은행에 빚으로 지고 있는 대출금을 모두 삭제하는 것이다.

위의 두가지 방법이 성공하지 못하면, 포클로져(Foreclosure)로 가야 하는데, 경매절차를 거쳐서 집을 비워 주어야 하는데, 이 때에도 여러 가지 방법으로 늦추기도 한다.